Bareksa.com - Kisaran harga perdana saham PT PP Properti Tbk cukup lebar yakni Rp185 sampai Rp320 per saham, sehingga cukup "tricky" bagi investor melihat apakah harga saham Initial Public Offering (IPO) tersebut mahal atau murah?

Anak usaha BUMN konstruksi PT PP (Persero) Tbk (PTPP) berencana untuk melepas 4,912 miliar lembar saham baru atau setara 34,98 persen modal ditempatkan dan disetor penuh. Sehingga, total dana yang diincar mencapai Rp900 miliar sampai dengan 1,5 triliun.

75 persen dana hasil penawaran umum akan digunakan untuk rencana ekspansi perseroan berupa pembangunan mall, akuisisi hotel, dan pengembangan proyek di beberapa daerah. 15 persen akan digunakan untuk modal kerja perusahaan, dan sisanya sekitar 10 persen digunakan untuk pelunasan pinjaman kepada induk usaha yakni PT PP (Persero) Tbk sebesar Rp240 miliar.

Berdasarkan prospektus, laba tahun 2014 yang dapat didistribusikan sebesar Rp106,12 miliar sehingga nilai laba per saham sebesar Rp 11,62. Dengan demikian, price to earning ratio (PE ratio) PP Properti berada di kisaran 9,54 kali sampai 14,2 kali. Sedangkan rata-rata PER beberapa perusahaan properti lainnya berkisar 17,48 kali.

Artinya, valuasi PP Properti bisa menjadi cukup mahal jika harga IPO ditetapkan pada kisaran tertinggi yakni pada Rp320 per saham, tetapi bisa menjadi murah jika harga IPO ditetapkan pada kisaran terendah yakni Rp185 per saham.

Grafik Valuasi Saham Berdasarkan PE Ratio Dari Industri Properti

Sumber: Bareksa.com

Kebanyakan proyek-proyek hunian yang diandalkan PP Properti merupakan hunian vertikal atau apartemen yang dibangun di daerah penunjang seperti Apartmen Grand Kamala Lagoon Bekasi, Rusunami Gunung Putri Square Bogor, Aoyama Aparment Serpong, Apartemen Permata Putri Laguna Depok, Apartemen Grand Sungkono Lagoon Surabaya, dan beberapa hunian lain di Surabaya.

Perusahaan properti lain yang banyak mengandalkan penjualan apartemen adalah Agung Podomoro Land Tbk (APLN) yang 42 persen dari penjualan diperoleh dari apartemen. Namun APLN lebih banyak menjual apartemen di pusat kota seperti Podomoro City di Jakarta Barat dan Green Bay Pluit.

PP Properti terafiliasi dengan kontraktor BUMN PT PP (Persero), tetapi tidak membuat efisiensi perseroan menjadi lebih baik. Terbukti dari nilai marjin laba bersih yang hanya 19,12 persen dibandingkan dengan rata-rata perusahaan properti lainnya sebesar 37 persen.

Padahal, dalam prospektus dijelaskan bahwa PT PP (Persero) merupakan kontraktor terbesar yang dipakai perseroan untuk membangun proyek apartemennya.

Nilai positif dari aksi pelepasan saham perdana ini adalah struktur modal PP Properti menjadi lebih kuat. Per akhir Desember 2014 PP Properti mencatatkan rasio utang terhadap modal (debt to equity ratio/DER) sebesar 164 persen.

Setelah mendapatkan dana dari IPO, DER PTPP akan turun ke kisaran 57 persen sampai 75 persen, dengan catatan harga IPO ditetapkan pada Rp320 per saham. Sementara beberapa perusahaan properti lainnya memiliki DER di atas 100 persen. (np)

Grafik Rasio DER Perusahaan Properti

Sumber: Bareksa.com