Bareksa.com - Dana Investasi Real Estate (DIRE) atau Real Estate Investment Trust (REIT) di Indonesia masih belum berkembang pesat. Padahal, banyak aset properti yang bisa menjadi underlying bagi produk kontrak kolektif yang menjadi salah satu wadah penampung dana repatriasi untuk program tax amnesty ini.

Hingga saat ini, DIRE yang ada di Tanah Air adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan dana kelolaan (asset under management/AUM) senilai Rp531 miliar per Juli 2016. DIRE ini diluncurkan pada 28 November 2012 oleh PT Ciptadana Asset Management. Keberadaan satu DIRE menggambarkan produk ini belum jadi primadona bagi pilihan investasi di Indonesia. Padahal, di beberapa negara, DIRE menjadi pilihan investasi utama, khususnya bagi investor dari Dana Pensiun.

Kepala Manajemen Informasi dan Pengembangan Emiten Bursa Efek Indonesia (BEI) Poltak Hotradero bercerita, nilai investasi DIRE di Jepang mencapai lebih dari US$1 triliun. "Sebagian besar investornya itu Dana Pensiun Pemerintahan Jepang. Bahkan, saya pernah ditanya soal DIRE di Indonesia. Mereka memang cari DIRE juga di luar Jepang," tutur Poltak, Senin, 29 Agustus 2016.

Atas dasar itu, Poltak juga melihat, potensi investor DIRE di Indonesia juga berasal dari Dana Pensiun. Bahkan, Dana Pensiun yang punya landbank idle bisa sekaligus menjadi penerbit DIRE.

Artinya, potensi DIRE di Indonesia cukup besar mengingat underlying asset DIRE berbentuk kontrak investasi kolektif (KIK) adalah aset yang memiliki recurring income. Poltak menyebut aset-aset itu antara lain gedung perkantoran, rumah sakit, dan pusat perbelanjaan. Gudang dan hotel juga bisa dijadikan underlying DIRE.

"Bahkan, beberapa negara mengusulkan underlying asset DIRE bisa berupa hutan tanaman industri, menara komunikasi, tanah perkuburan dan penjara. Khusus penjara, salah satunya dari Amerika Serikat. Karena ada penjara swasta yang memungut biaya ke pihak berwajib yang akan menitipkan terpidananya," imbuh Poltak.

Untuk diketahui, DIRE juga terbagi dari tiga jenis. Pertama adalah Equity REIT yang berbasis aset properti dan saham. Ini merupakan bentuk pertama dan paling banyak di dunia. Kedua adalah Mortgage REIT yang berbasis meminjamkan dana kepada pemilik properti atau membeli mortgages atau mortgages backed securities. Ketiga adalah Hybrid REIT yang merupakan gabungan antara Equity REIT dan Mortgages REIT.

Manfaat-Risiko DIRE

Seperti instrumen investasi lainnya, DIRE juga tentu saja memiliki manfaat dan risikonya sendiri. Bagi penerbit, DIRE bisa memberikan pendanaan baru untuk ekspansi, mengubah aset yang tidak likuid menjadi likuid, dan insentif pajak.

Tapi, penerbit juga punya risiko. Salah satunya adalah klaim atas aset setelah dijadikan DIRE tak bisa diklaim sebagai milik penerbit. "Penerbit juga bisa on paper loss. Lalu nanti kalau harga underlying asset-nya flat atau turun," kata Poltak.

Tak cuma bagi penerbit, manfaat dan risiko juga berlaku bagi investor DIRE. Beberapa manfaatnya antara lain diversifikasi investasi, pendapatan dan performa harga, dividen, dan likuditas.

Adapun risiko investor DIRE seperti bencana alam, siklus ekonomi terganggu sehingga cash flow underlying asset tersendat, hingga penurunan dividen. "Tapi potensi di Indonesia bisa terlihat dari harga sewa kantor dan ritel yang selalu naik rata-rata 10,18 persen per tahun, pendapatan pengembang properti dan kenaikan harga sewa," tambah Poltak.

Poltak pun menyebut ada beberapa kelompok bisnis yang berminat menerbitkan DIRE setelah adanya program pengampunan pajak (tax amnesty). Beberapa kelompok bisnis tersebut berasal dari sektor perbankan, telekomunikasi dan lembaga keagamaan.

Sekadar mengingatkan, persyaratan umum pencatatan DIRE antara lain:

1. Aset Real Estat yang menghasilkan pendapatan berkesinambungan (recurring income)
2. Pernyataan pendaftaran dalam rangkan penawaran umum oleh DIRE berbentuk KIK yang disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK) telah efektif
3. Nilai aset yang akan menjadi portofolio awal DIRE berbentuk KIK paling kurang sebesar Rp50 miliar
4. Jumlah unit penyertaan dimiliki oleh pemegang unit penyertaan terbesar paling banyak 75 persen dari total unit penyertaan DIRE berbentuk KIK yang akan diterbitkan
5. Jumlah pemegang unit penyertaan setelah penawartan umum paling sedikit 100 pemegang unit penyertaan DIRE berbentuk KIK