Bareksa.com - Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) berkukuh menyatakan terdapat kejanggalan dalam pembelian sebagian lahan RS Sumber Waras oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Ketua BPK Harry Azhar Aziz mengatakan harga yang dibayar hampir tiga kali lipat lebih tinggi.

BPK mengambil acuan NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) di Jl. Tomang Utara yang nilainya sekitar Rp7 juta per meter persegi. Sementara itu, transaksi pembelian menggunakan NJOP Jl. Kyai Tapa, yang nilainya Rp20,4 juta per meter persegi dan karena itu harga lahan seluas 3,6 hektare itu mencapai Rp755 miliar. Selisih inilah yang sekarang dijadikan amunisi lawan-lawan politik Gubernur Basuki 'Ahok' Purnama untuk menuding ada kerugian negara yang ditimbulkan transaksi ini.

Benarkah ada kerugian negara dari pembelian lahan ini?

Pada sertifikat tanah RS Sumber Waras tercantum bahwa lahan ini beralamat di Jl. Kyai Tapa dan karena itu harganya mengikuti patokan NJOP di jalan ini--meskipun lahan yang dibeli menghadap ke Jl. Tomang Utara.

Menanggapi hal ini, Budi Sungkono, mantan direktur salah satu konsultan properti asing di Jakarta, menjelaskan NJOP di Jakarta dinaikkan drastis pada tahun 2014 hingga mencapai 80-90 persen. Akibatnya, NJOP lahan RS Sumber Waras yang di tahun 2013 dipatok sebesar Rp12 juta, melonjak menjadi Rp20 juta lebih di tahun 2014.

Namun, penentuan NJOP merupakan wewenang Pemprov DKI Jakarta. Maka itu, masih kata Budi, tentu aneh jika Pemprov DKI Jakarta membeli lahan di bawah harga yang ditentukannya sendiri. "Ini memang menarik, karena Pemprov DKI kena sendiri akibat dari kebijakan mereka menaikkan NJOP."

Harga pasar vs NJOP

Pemilik Ray White Tomang, Yunior Liu, berpendapat pembelian lahan RS Sumber Waras tidak bisa ditentukan secara parsial. Jadi, walaupun lahan tersebut menghadap dua jalan yang berbeda, pembeliannya harus mengacu pada sertifikat tanah. "Tanah Sumber Waras harus dilihat sebagai satu kesatuan. Jadi, walaupun ada bagian yang melewati Jl. Tomang Utara, tapi pintunya tetap berada di Jl. Kyai Tapa," katanya.

Yunior mengatakan, selama berbisnis properti di Jakarta, hampir tidak ada yang membeli lahan dengan harga setara NJOP. Nilai penjualan bergantung pada harga pasar yang ditentukan dari pembelian sebelumnya. Dan hampir semua nilai pembelian berada di atas angka NJOP--termasuk setelah NJOP dinaikkan di tahun 2014. Walaupun NJOP telah dinaikkan 80-90 persen, harga tanah dan properti di Jakarta sudah naik lebih tinggi lagi. "Saya jarang ketemu yang beli di harga NJOP, apalagi yang di bawah NJOP," katanya.

Posisi lahan RS Sumber Waras yang berada di pinggir jalan protokol, juga memberikan nilai jual yang tinggi. Kyai Tapa dan Tomang Utara, menurut Yunior, sudah tergolong jalan utama sehingga bisa dipastikan harga jualnya berada di atas NJOP.

Yunior menjelaskan saat ini harga tanah di Jl. Hasyim Ashari, yang merupakan terusan dari Jl. Kyai Tapa, sudah dibuka di angka Rp40-50 juta per meter persegi. "Taksiran saya, harga tanah di Jl. Kyai Tapa lebih rendah daripada di Jl. Hasyim Ashari, mungkin bisa dibuka di harga Rp30-35 juta per meter persegi."

Sedangkan harga tanah di Jl. Tomang Utara merupakan yang paling mahal, dibandingkan di Jl. Tomang 1, Tomang 2, dan Tomang 3. Di situ, harga tanah bisa ditawarkan di angka Rp20 juta per meter persegi.

Jadi, jika dihitung dengan estimasi harga Rp35 juta per meter persegi, maka lahan RS Sumber Waras yang kini telah dimiliki Pemprov DKI Jakarta, dia taksir bisa ditawarkan di kisaran harga sekitar Rp1,26 triliun.

Artinya, alih-alih menyebabkan kerugian negara, nilai pasar lahan Sumber Waras saat ini sudah naik berlipat kali. Dan jika dijual lagi, Pemprov DKI Jakarta malah bisa meraup untung besar.

Associate Director Knight Frank, Hasan Pamudji, mengatakan tidak ada patokan pasti untuk harga pasar lahan Sumber Waras. Harga definitif baru ditentukan dalam proses tawar-menawar antara penjual dan pembeli. "Untuk pembelian semacam ini memang tidak ada harga definitifnya, karena harga banyak dipengaruhi oleh faktor-faktor lain," katanya.

Namun Hasan memberikan gambaran, tahun lalu harga lahan di Jl. Kyai Tapa ada yang ditawarkan di harga Rp25 juta per meter persegi. Namun, ada juga yang di kisaran Rp35 juta, seperti yang dikatakan Yunior Liu tadi.

Harga yang sedemikian tinggi ini dikarenakan lahan di sekitar RS Sumber Waras sudah sangat terbatas. Bahkan, untuk lahan yang sama sekali kosong, sudah tidak ada lagi di area ini. Sementara, permintaan cukup tinggi. "Kalau mau beli, paling lahan yang sudah ada bangunannya untuk kemudian dirombak lagi," katanya. "Apalagi untuk mencari lahan seluas milik Sumber Waras, sudah sangat sulit." (kd)