Bareksa.com - Ramai dilaporkan media, termasuk metrotvnews.com, pada tahun ini Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta memutuskan akan menaikkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) untuk lahan tanah di Ibukota sebesar 120-240 persen. Wakil Gubernur DKI Jakarta, Basuki Tjahaja Purnama (Ahok), mengatakan kebijakan ini diambil untuk menyelaraskan harga tanah di pasaran yang terus meroket, sementara selama empat belakangan patokan NJOP tidak pernah mengalami kenaikan.

Sejak 2013 lalu, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut oleh pemerintah provinsi dan menjadi sumber utama pendapatan mereka. Dengan patokan NJOP yang baru, Pemerintah DKI Jakarta sendiri mengharapkan bakal ada peningkatan sekitar 80 persen dari pendapatan yang berasal dari PBB. Menurut Kepala Badan Pelayanan Pajak Jakarta, Iwan Setiawandi, sebagaimana dikutip Tempo.co, potensial pendapatan ini dapat mencapai sekitar Rp6,7 triliun.

Karena itulah, dalam laporannya PT CIMB Securities Indonesia memproyeksikan 2014 akan menjadi tahun yang kurang bagus untuk sektor properti, khususnya untuk di kawasan Jakarta. Dengan harga tanah di seluruh Indonesia telah melejit rata-rata tiga kali lipat dalam tiga tahun terakhir, CIMB memperkirakan kebijakan menaikkan NJOP secara drastis ini bakal diikuti pemerintah provinsi lain. Hal ini akan membuat beban kepemilikan tanah jadi lebih mahal bagi spekulan dan pengembang properti, dan akan memicu aksi jual. CIMB Securities bahkan memprediksi untuk pertama kalinya harga tanah di Indonesia bisa merosot.

Menurut laporan riset lain yang kami pelajari, kenaikan itu akan mengurangi selisih yang cukup lebar selama ini antara nilai pajak dan nilai pasar properti. Sekarang, gap ini di lokasi tertentu bahkan hanya setengah dari nilai pasar. Sebagai contoh, di daerah Sudirman Central Business District (SCBD) Jakarta, NJOP tanah hanya Rp35juta/meter persegi dibandingkan nilai pasar di kisaran Rp65 juta/meter persegi. Kenaikan nilai pajak ini otomatis akan menciptakan beban transaksi properti yang lebih tinggi (pembeli dan penjual properti masing-masing harus membayar 5 persen untuk pajak transaksi properti berdasarkan nilai pajak), termasuk nilai pajak tanah tahunan yang lebih tinggi di kalangan pemilik properti di Jakarta.

Kebijakan ini diperkirakan bakal memukul recurring income sejumlah emiten properti seperti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA).

Albert Saputro, analis PT Deutsche Bank Verdhana Indonesia, dalam laporannya menilai regulasi baru ini akan membuat sektor properti di Indonesia akan menghadapi tantangan dalam jangka pendek. Situasi ini diperberat dengan faktor ketidakpastian makro ekonomi yang muncul dari risiko tingginya tingkat suku bunga (meski Albert menilai kenaikan itu sudah mencapai batas atasnya). Selain itu, kenaikan NJOP berpotensi membatasi jumlah transaksi spekulasi di pasar sekunder sehingga akan membatasi potensi kenaikan harga ke depan. Hal ini penting, mengingat selama ini dianggap bahwa harga sekunder merupakan indikator harga utama pada saat peluncuran suatu proyek properti.

Dalam penglihatan Albert, developer yang bakal terimbas aturan ini adalah antara lain PT Ciputra Property Tbk (CTRP, 100 persen marketing sales berasal dari Jakarta), PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN, sekitar 30-35 persen marketing sales), PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR, 25-30 persen marketing sales), serta PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) dengan kisaran marketing sales 10-15 persen di Jakarta. (kd)