Bareksa.com – Setiap orang, termasuk generasi milenial — yang lahir tahun 1981-1994 — pasti memiliki impian atau keinginan yang berharap dapat diwujudkan, seperti ingin memiliki rumah, kendaraan, pernikahan yang indah, biaya pendidikan, pensiun yang tenang dan lain-lain.

Salah satu yang masih banyak diidam-idamkan oleh generasi milenial adalah memiliki sebuah hunian pribadi. Namun, tingginya permintaan rumah yang terjadi setiap tahun turut membuat harga aset properti ini menjadi kian mahal.

Generasi yang masuk dalam usia produktif antara 22-35 tahun ini memang identik dengan perilaku anak muda yang cenderung boros dan konsumtif. Padahal, di masa produktif ini seharusnya mereka mulai berpikir untuk masa depan seperti memiliki rumah. Mengingat harga rumah setiap tahunnya selalu meningkat, kebutuhan ini harus dipersiapkan sejak saat ini.

Seperti riset dari salah satu agen properti online yang dilansir pada salah satu media elektronik, dalam beberapa tahun ke depan, kaum milenial diprediksi terancam tidak dapat membeli dan memiliki rumah.

Hal tersebut terjadi bukan tanpa alasan. Pasalnya, kenaikan pendapatan tidak sebanding dengan kenaikan harga rumah sehingga dapat terjadi kesenjangan yang cukup tinggi. Menurut riset itu, sepanjang tahun ini saja, kenaikan pendapatan hanya sekitar 10 persen (di luar promosi). Sementara itu, harga rumah dengan asumsi terendah bisa melejit 15-20 persen per tahun.

Asumsikan bahwa rata-rata pendapatan dari generasi milenial ini setiap bulan adalah sekitar Rp7,5 juta saat ini, sedangkan harga rumah terendah untuk area Jakarta adalah sekitar Rp350 juta. Bila mereka ingin membeli rumah, salah satu cara yang mungkin adalah dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, mereka tentu harus memikirkan bagaimana mempersiapkan uang muka dan besaran cicilan per bulan.

Dengan estimasi kenaikan penghasilan hanya 10 persen per tahun, maka 10 tahun ke depan penghasilan kaum ini berada di kisaran Rp17,68 juta. Sementara itu, harga rumah terendah terus menanjak rata-rata 15 persen setiap tahunnya dari yang kini Rp350 juta bisa mencapai Rp1,23 miliar, atau naik lebih dari 3 kali lipat. Ini artinya ada kesenjangan (gap) yang tinggi antara kenaikan harga rumah dan pendapatan, yang turut menyebabkan generasi milenial akan sulit memiliki hunian di masa depan.

Porsi Investasi

Bila ingin menggunakan KPR, generasi milenial ini perlu mengikuti praktik pengelolaan keuangan secara umum, sehingga cicilan atau utang tidak boleh melebihi 30 persen dari gaji. Jika lebih dari 30 persen maka bisa-bisa akan terjadi kekurangan pada pos-pos lainnya yang tidak kalah penting dan akan menyebabkan mereka terus mempunyai utang untuk menutupi kekurangan yang terjadi setiap bulan.

Idealnya dalam perencana keuangan, setiap individu harus memiliki investasi minimal sebesar 10 persen dari penghasilannya. Namun apabila dilihat dari penghasilan yang naik hanya 10 persen setiap tahun, tentu porsi investasi tersebut tidak cukup untuk membeli rumah di masa depan. Alasannya, kenaikan terendah harga rumah saja mencapai 15 persen tiap tahun, lebih tinggi dibandingkan dengan kenaikan gaji.

Oleh karena itu, dengan menambahkan porsi investasi hingga mencapai 20 persen dari penghasilan, kaum milenial masih memiliki kemungkinan untuk mempersiapkan uang muka (Down Payment/DP) pembelian rumah dengan fasilitas kredit di masa depan. Porsi angka 20 persen ini bisa didapatkan dengan cara mengurangi porsi utang atau pengeluaran pribadi dan menambahkannya pada pos investasi dalam pengelolaan perencanaan keuangan pribadi.

Dengan berinvestasi, uang yang kita simpan dapat berkembang biak dan keuntungannya pun dapat bermanfaat untuk mewujudkan tujuan investasi. Untuk mengetahui keuntungan dalam berinvestasi, mari kita coba melakukan simulasi investasi yang dilakukan dalam 10 tahun ke depan dengan menyisihkan uang 20 persen dari penghasilan.

Bagaimana perhitungannya?

Apabila rata-rata pendapatan kaum milenial saat ini sekitar Rp7,5 juta, maka untuk pos investasinya sekitar Rp1,5 juta per bulan saat ini (2018). Dengan asumsi terjadi kenaikan pendapatan 10 persen setiap tahun, maka tahun depan uang yang disisihkan dapat bertambah dengan tetap mempertahankan porsi yang sama untuk investasi seiring dengan kenaikan gaji.

Misalnya saja Putri sebagai salah satu generasi milenial, saat ini berpenghasilan Rp7,5 juta per bulan dan di tahun depan akan memiliki pendapatan sebesar Rp8,25 juta per bulan, dengan asumsi kenaikan 10 persen dari penghasilan rata-rata di tahun sebelumnya yang sebesar Rp7,5 juta. Kemudian, dengan menyisihkan 20 persen dari penghasilan maka Putri dapat memiliki dana investasi sebesar Rp1,65 juta setiap bulan sepanjang tahun 2019.

Hingga pada tahun 2027, penghasilan yang diterima Putri telah naik menjadi Rp17,68 juta dengan dana investasi setiap bulan sebesar Rp3,54 juta. Sehingga, akumulasi dari total dana investasi mencapai Rp286,9 juta dalam 10 tahun ke depan, seperti yang tampak pada tabel di bawah ini.

Tabel: Estimasi Kenaikan Pendapatan & Investasi dalam 10 Tahun ke Depan

Sumber: Bareksa.com

Selanjutnya, porsi gaji Putri ini secara rutin diinvestasikan pada salah satu reksadana saham, yakni Rencana Cerdas. Reksadana saham ini dikelola oleh Ciptadana Asset Management dengan keuntungan selama 10 tahun terakhir sebesar 292 persen (per 10 Oktober 2018). Berdasarkan data historikal itu, maka per tahun reksadana ini bisa memberikan keuntungan setidaknya 15 persen.

Dengan menggunakan Kalkulator Investasi Bareksa, dapat dihitung dana pokok investasi Putri sebesar Rp1,5 juta per bulan mencapai Rp18 juta dalam setahun. Dana pokok ini pun bisa memberikan hasil investasi menjadi Rp19,3 juta pada setahun pertama.

Kemudian di tahun kedua, Putri memiliki dana investasi awal sebesar Rp19,3 juta dari hasil investasi sebelumnya serta tambahan investasi per bulan sebesar Rp1,65 juta sepanjang tahun 2019. Sehingga hasil investasi di tahun kedua mencapai Rp43,3 juta.

Dalam hal ini, tingkat keuntungan investasi yang Putri lakukan akan terus terakumulasi sampai akhir periode investasi yang terakhir. Tanpa terasa, secara kumulatif hasil investasi Putri mencapai Rp547,4 juta pada periode terakhir investasi atau akhir tahun 2027, seperti yang tampak pada tabel di bawah ini.

Tabel: Perkiraan Hasil Investasi pada Reksa Dana Saham, dengan rata-rata return 15 persen per Tahun (Rupiah)

Sumber Bareksa.com

Hasil investasi kumulatif yang sebesar Rp547,4 juta ini tentunya dapat Putri gunakan seluruhnya untuk membayar uang muka pembelian rumah. Sementara itu, berdasarkan estimasi kenaikan 15 persen setiap tahunnya, harga rumah terendah di tahun 2027 adalah sebesar Rp1,23 miliar. Dengan begitu, pinjaman KPR dapat lebih kecil sehingga cicilannya per bulannya pun lebih ringan.

Berdasarkan tabel di atas, pinjaman Putri untuk melunasi pembelian rumah sekitar Rp683 juta. Lalu, dengan asumsi bunga KPR 7,7 persen per tahun dan jangka waktu pinjaman 25 tahun, maka cicilan rumah yang Putri bayar setiap bulan hanya sebesar Rp5,1 juta atau sekitar 28,9 persen dari penghasilannya di tahun 2027.

Meski hasil investasi tidak cukup membeli rumah secara tunai, dengan cara ini kaum milenial tetap bisa membeli rumah dengan fasilitas kredit. Jadi, sudah sepatutnya, kita yang termasuk generasi milenial mulai menabung dengan cara berinvestasi untuk membeli rumah sejak sekarang. Hal ini mengingat rumah yang menjadi salah satu kebutuhan primer, dan harganya kian lama kian mahal.

Jika tidak mulai investasi sekarang, kapan kita bisa beli rumah?

(ADV | hm)

**

Ingin berinvestasi di reksadana?

- Daftar jadi nasabah, klik tautan ini
- Beli reksadana, klik tautan ini
- Pilih reksadana, klik tautan ini
- Belajar reksadana, klik Bareksa Fund Academy. GRATIS

DISCLAIMER

Semua data return dan kinerja investasi yang tertera di dalam artikel ini tidak dapat digunakan sebagai jaminan dasar perhitungan untuk membeli atau menjual suatu efek. Data-data tersebut merupakan catatan kinerja berdasarkan data historis dan bukan merupakan jaminan atas kinerja suatu efek di masa mendatang. Investasi melalui reksadana mengandung risiko. Investor wajib membaca dan memahami prospektus sebelum memutuskan untuk berinvestasi melalui reksadana.