Bareksa.com - Hasil Pemilihan Umum Legislatif pada Rabu 9 April lalu yang ternyata sepi dari "Jokowi effect" sebagaimana diproyeksikan sebelumnya, dipandang para pengembang properti kembali memunculkan ketidakpastian politik. Pemilu Presiden - Wakil Presiden pada 9 Juli mendatang berpotensi tak akan selesai dalam satu putaran, sebagaimana diharapkan pasar. Hal ini membuat para pengembang besar mempertimbangkan menunda peluncuran proyek baru mereka hingga kuartal ke-4 tahun ini, usai presiden baru terpilih dan kabinetnya terbentuk.

"Kecelakaan politik" ini berpotensi semakin memukul sektor properti pada tahun ini, setelah sebelumnya dihantam sejumlah kebijakan, mulai dari Loan to Value (LTV) Bank Indonesia -- yang dirilis pada September 2013 -- sampai naiknya Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) di tahun pajak 2014 yang memaksa para pengembang menaikkan harga properti mereka. Belum lagi, soal masih bertahannya BI Rate di level 7,5 persen sehingga suku bunga KPR masih belum juga dapat dikerek turun.

Tanda-tanda pelemahan sektor properti mulai tercermin pada kinerja penjualan beberapa emiten pengembang properti. Tercatat misalnya, pada kuartal pertama 2014 penjualan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) anjlok 35 persen menjadi Rp850 miliar dibandingkan periode yang sama pada tahun sebelumnya yang mencapai Rp1,3 triliun. Angka ini berarti baru mencapai 17 persen dari target FY14 sebesar Rp5 triliun.

Nasib yang sama juga dialami PT Ciputra Development Tbk (CTRA) yang hingga bulan kedua 2014 mencatatkan penurunan penjualan sebesar 10 persen (YoY) menjadi Rp1 triliun, atau baru mencapai 10 persen dari target 2014 sebesar Rp10 triliun.

Diberitakan harian Bisnis Indonesia, pemanfaatan kedit perumahan anjlok hingga 25 persen. Ketua Umum Real Estate Indonesia Edy Hussy mengatakan ini karena hampir semua bank kini membatasi pengucuran kredit perumahan setelah regulasi LTV ditetapkan bank sentral.

Beruntung, tampaknya masih ada secercah harapan dari sub sektor residensial. Seperti dikutip Indonesia Finance Today, Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (REI) memprediksi pasar properti di Indonesia masih akan tumbuh 10 persen pada 2014 dengan ditopang produk-produk perumahan atau residensial. Kebutuhan rumah masih tinggi, akibat besarnya kesenjangan antara pasokan dan permintaan (backlog) rumah.

Table : Perbandingan Fundamental PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI), PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), dan PT Ciputra Development Tbk (CTRA), beserta grafik perbandingan return price sahamnya.
Source : Bareksa

Setyo Maharso, Ketua Umum REI, mengatakan pertumbuhan pasar tersebut akan terjadi, jika tidak terhambat oleh regulasi perumahan. Tahun ini, nilai kapitalisasi pasar properti Indonesia diperkirakan mencapai Rp200 triliun. Setyo berharap Bank Indonesia akan menurunkan BI Rate dan memperlebar ruang kebijakan bagi kredit pemilikan rumah (KPR) inden, sehingga kapitalisasi pasar properti dapat tumbuh 10 persen sebagaimana diproyeksikan Setyo.

Optimisme REI itu tampaknya beralasan. BSDE berhasil membukukan kenaikan pra-penjualan rumah tapak sebesar 15 persen YoY pada kuartal 1 2014. Ini mengindikasikan permintaan properti residensial tetap kuat meskipun dibayangi tingkat bunga KPR yang tinggi dan peraturan baru mengenai LTV. (kd)

*Anita Eka Cahyani adalah analis Bareksa.com