Longgarnya Aturan LTV Properti Lebih Untungkan Developer Perumahan, Ini Datanya

Bareksa.com - Turunnya "down payment" properti menjadi hanya 20 persen untuk pembelian rumah pertama diproyeksi merangsang kenaikan pertumbuhan kredit properti dan bisa meringankan beban utang developer.

Sejak adanya pengetatan aturan kredit melalui penurunan rasio Loan-To-Value (LTV) per September 2013 mendorong perlambatan kredit kepemilikan rumah (KPR). Beberapa perusahaan properti menjembatani konsumen -- yang ingin membeli rumah tetapi tidak bisa menggunakan KPR -- melalui skema "cash installment".

Pembayaran melalui sistem cash installment meningkat rata-rata 46 persen di tahun 2014 dibanding periode sebelumnya. Sementara skema pembayaran melalui jalur kredit menurun 15 persen. Pada skema cash installment konsumen memperoleh kredit langsung dari developer bukan dari bank.

Akibatnya rasio utang perusahaan properti mengalami kenaikan tercermin dari nilai rasio utang, debt to equity ratio (DER) hingga lebih dari 40 persen. Jika pembiayan bisa dikembalikan melalui KPR, tentu beban utang perusahaan properti menjadi berkurang.

Tabel: Skema Pembayaran Properti Berdasarkan Developer

Sumber: CIMB Research, Bareksa.com

Grafik Debt To Equity Ratio (DER) Emiten Properti Kuartal I-2015

Sumber: Bareksa.com

Dalam laporan Macquarie Capital Securities Indonesia yang telah disampaikan kepada nasabah mengatakan perubahan positif dari cash installment ke KPR akibat pelonggaran LTV lebih banyak manfaatnya bagi developer yang mengerjakan proyek perumahan.

Sedangkan untuk apartemen, Macquarie melihat tipikal konsumen yang membeli apartemen lebih banyak menggunakan cash installment, jadi kelonggaran aturan KPR tidak banyak berpengaruh. Bisa dilihat dari skema pembayaran PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) -- 40 persen penjualan properti PWON berasal dari apartemen --, per 2014 pembayaran dengan skema cash installment mencapai 70 persen dari total penjualan.

"Generally the higher LTV regulation will benefit most property companies, especially those with a higher revenue contribution from residential property development," ujar Andy dalam risetnya.

Grafik: Penjualan Developer Berdasarkan Jenis Produk

sumber:bareksa.com

Data Bareksa menunjukan perusahaan yang memiliki kontribusi penjualan dari segmen perumahan terbanyak dipegang oleh PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Alam Sutera Tbk (ASRI), PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA).

Selain itu kebijakan pelongggaran LTV berbarengan dengan kondisi likuiditas perbankan yang sedang tinggi, sehingga menurut Macquarie impaknya ke pertumbuhan kredit akan signifikan.

Statistik Perbankan Indonesia yang dipublikasikan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) per Kuartal-I 2015 menunjukan rasio Loan to Deposit Ratio (LDR) bank umum yang turun menjadi 87,58 persen di kuartal-I 2015 dari sebelumnya 89,42 persen. Rasio LDR menunjukan posisi likuiditas perbankan, semakin rendah rasio tersebut maka likuiditas perbankan tinggi. Rasio LDR yang rendah terjadi akibat pertumbuhan kredit lebih rendah dari pertumbuhan dana pihak ketiga (DPK) --dana yang ditanam masyarakat di bank --.

Pertumbuhan kredit KPR per 2014 merosot menjadi hanya 13 persen, padahal tahun 2013 masih bisa mencapai 27 persen. Kredit per April 2015 dibanding Desember 2014 semakin menyempit menjadi hanya 2 persen berdasarkan data Bank Indonesia.

Sumber: Bareksa.com

Pada Kamis 18 Juni 2015, BI memberlakukan Peraturan Bank Indonesia No. 17/10/PBI/2015 yang melonggarkan rasio pemberian pembiayaan properti dan kendaraan bermotor. Pada sektor properti untuk rumah pertama LTV dinaikkan menjadi 80 persen, sehingga DP yang dibayar hanya 20 persen. (np)

Tabel: Perubahan Rasio LTV

Sumber: BI, Bareksa.com