Pajak DIRE Dipangkas Lagi, Apa Untung & Risiko Instrumen Investasi Ini?

Bareksa.com - Pemerintah kembali akan memangkas pajak yang dikenakan terhadap dana investasi real estate (DIRE). Melalui paket kebijakan ekonomi jilid XI, pemerintah memangkas tarif pajak penghasilan (PPh) dari 5 persen menjadi 0,5 persen. Kebijakan ini juga akan dibarengi dengan insentif penurunan tarif bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) menjadi maksimal 1 persen dari sebelumnya 5 persen bagi tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE.

Upaya ini melengkapi langkah sebelumnya, di mana pemerintah melalui paket kebijakan V  menghapus pajak berganda yang dikenakan pada instrumen DIRE. Dari dua langkah tersebut, terlihat keinginan besar pemerintah untuk mendorong pertumbuhan DIRE di dalam negeri yang selama ini jauh tertinggal dibanding negara lain di kawasan Asia Tenggara, seperti Singapura dan Malaysia.

Jika pemangkasan pajak bisa benar-benar mendorong berkembangnya industri ini, apa dampaknya terhadap investor?

Berkembangnya DIRE di Indonesia tentunya akan memberi tambahan pilihan investasi yang pergerakannya relatif lebih stabil dibandingkan dengan pergerakan harga saham. Hal ini  karena sebagian besar portofolio DIRE berisi aset-aset properti yang nilainya cenderung meningkat setiap tahun.

Sebagai contoh DIRE yang sudah terbit di Tanah Air sejak 2012 adalah Ciptadana Properti Ritel Indonesia. Sejak penerbitannya hingga perdagangan kemarin (Selasa, 29 Maret 2016), DIRE ini berhasil mencetak return sebesar 33,56 persen. Tentunya dengan volatilitas yang lebih rendah dibandingkan dengan saham.

Grafik: NAB DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia

sumber: Bareksa.com

Selain karena berisi produk properti, peningkatan Nilai Aktiva Bersih (NAB) DIRE bisa lebih stabil karena instrumen ini memberi kepastian pembayaran dividen dengan porsi yang besar untuk pemegang unit penyertaan. Dalam aturan yang diterbitkan Bapepam LK (saat ini OJK) nomor IX.M.1 mengenai pengelolaan dana investasi DIRE, ditegaskan bahwa DIRE harus mendistribusikan minimal 90 persen laba bersih setelah pajak kepada pemegang unit penyertaan.

Hal ini tentunya sangat menarik, apalagi jika portofolio DIRE tidak hanya terdiri atas satu unit properti. Sebagaimana diketahui, DIRE mendapatkan laba dari pembayaran sewa properti yang dimilikinya. Contohnya bisa dilihat pada DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia yang 95 persen portofolionya diinvestasikan pada Solo Grand Mall. Sehingga mayoritas laba yang diperoleh DIRE ini berasal dari pembayaran sewa ruang retail yang ada di Solo Grand Mall tersebut.

Dengan demikian, semakin banyak properti yang berada di dalam portofolio DIRE, maka semakin besar pula laba yang dihasilkan untuk kemudian dibagikan kepada pemegang unit penyertaan. Salah satu contoh DIRE yang memiliki banyak aset properti adalah LMIR Trust milik Grup Lippo. Berdasarkan informasi dari website resminya, DIRE ini memiliki 19 unit mall, dan 7 unit ruang retail, dengan total luas area yang lebih dari 800 ribu meter persegi. Pada kuartal III-2015 dari seluruh properti yang dimiliki, LMIR Trust mampu menghasilkan pendapatan properti bersih sebesar Rp398 miliar, naik 37 persen dari periode yang sama tahun sebelumnya Rp290 miliar.

Grafik: Pendapatan Properti Bersih LMIR Trust

sumber: LMIR Trust

Sayangnya, DIRE tersebut tidak tercatat di Indonesia, melainkan di negara tetangga, yakni Singapura. Jika saja tercatat di Indonesia, maka DIRE ini bisa membagi dividen lebih dari Rp300 miliar per tahun, dengan asumsi 90 persen dari pendapatan properti bersih didistribusikan kepada pemegang unit penyertaan.

Terlepas dari potensi keuntungannya, DIRE tetap memiliki risiko sebagaimana instrumen investasi lain. Di antaranya, risiko gagal bayar oleh penyewa aset real estate, sehingga pendapatan dari DIRE sendiri akan berkurang. Ada juga risiko penurunan nilai properti, misalnya saja terjadi kebakaran atau bencana alam sehingga akan menurunkan nilai dari real estate tersebut.

Selain itu, DIRE juga memiliki risiko likuiditas di mana pada saat investor mencairkan dana yang cukup besar, manajer investasi yang mengelola DIRE tersebut harus menjual aset yang dimilikinya. Padahal untuk menjual properti membutuhkan waktu yang cukup panjang.