Belajar dari Singapura: Pentingnya Regulasi dan Market Timing Penerbitan DIRE

Bareksa.com – Pemerintah Indonesia tak lama lagi akan menghilangkan pajak berganda dalam produk Dana Investasi Real Estate (DIRE). Penghapusan double tax itu sebagai bagian dari paket kebijakan ekonomi tahap V dan sekaligus bertujuan menggairahkan investasi properti di Tanah Air. 

Singapura dapat menjadi contoh yang baik dalam pengembangan instrumen investasi DIRE bagi Indonesia. Meski pernah tidak "dilirik" oleh investor pada awal perkembangan, instrumen yang lebih dikenal sebagai Real Estate Investment Trust (REITs) di negara patung Merlion tersebut dapat dikatakan berhasil.

Berdasarkan riset APN Property Group pada pertengahan tahun lalu, kapitalisasi pasar DIRE Singapura telah mengalami pertumbuhan lebih dari 6 kali lipat dalam waktu 11 tahun. Bahkan, investasi DIRE Singapura pernah terpilih menjadi yang terbaik pada 2012.

Terpilihnya DIRE Singapura sebagai yang terbaik bukan tanpa sebab. Selain mampu naik signifikan, pasar DIRE Singapura juga mampu memberi tingkat kepercayaan yang tinggi di mata investor.

Survey Asia Pacific REITs Agency (APREA) mencatat bahwa Singapura masuk dalam tiga besar negara yang dinilai memiliki tingkat yuridiksi dan integritas tinggi.

Perkembangan Kapitalisasi Pasar produk DIRE Singapura dan beberapa negara lainnya yang terus mengalami kenaikan pada periode 2001-2014

Sumber: APN Property Group

Produk DIRE Singapura Pertama Sempat Tidak Diminati

Untuk sampai keberhasilan, jalan industri DIRE Singapura tidaklah mulus. Produk DIRE pertama berupa Capitamall Trust yang diterbitkan oleh CapitaLand pada Juli 2002 awalnya kurang mendapat apresiasi yang baik dari pelaku pasar. Hal ini tercermin dari pergerakan harga REITs Capitamall Trust yang sepanjang 2002 hanya bergerak flat dan cuma naik 21,88 persen dalam 1 tahun.

Grafik Pergerakan Harga DIRE Capitamall Trust 1 tahun Setelah Tercatat di Bursa Singapore Exchange (SGX)

Sumber: Bloomberg, diolah Bareksa

Padahal, CapitaLand merupakan developer properti yang dikenal fokus pada pengembangan pusat perbelanjaan juga mempunyai citra yang baik di kalangan analis properti. Capitamall juga menawarkan dividen sebesar 4,88 persen tiap tahunnya atau lebih tinggi dibanding kupon obligasi 2-5 tahun pemerintah Singapura yang hanya berkisar 2,25 - 4,38 persen. 

Transparansi masalah pajak produk DIRE menjadi salah satu penyebabnya. Saat itu, belum jelas mengenai regulasi pajak dalam investasi DIRE.

Selain itu, market timing yang kurang tepat juga menjadi penyebab lainnya. Investor Singapura saat itu masih  shock dan trauma akibat krisis finansial yang melanda Asia Tenggara pada 1997-1998.  

Produk DIRE Mulai Berkembang pada 2004-2005

Setelah otoritas moneter Singapura (MAS) memperbaiki berbagai regulasi terkait DIRE, termasuk masalah pajak, respons investor pun mulai positif. Terlebih, kondisi ekonomi pada tahun-tahun selanjutnya juga ikut mendukung penguatan.

Hal ini ditunjukkan oleh lonjakan harga DIRE Capitamall Trust sekitar 40,68 persen pada periode yang sama dengan sebelumnya. Respons positif dari investor ini menarik minat pengembang properti untuk ikut menerbitkan produk DIRE-nya masing-masing.

Sumber: Bloomberg, diolah Bareksa

Berdasarkan pantauan Bareksa, setidaknya ada 10 produk DIRE baru yang muncul pada 2004-2006. Produknya pun beragam, tidak hanya berbasis properti pusat perbelanjaan, tetapi juga perkantoran, kawasan industri, mixed use, serta rumah sakit dan pusat kesehatan.

Pie Chart Komposisi Jenis DIRE di Singapura

 

 

Sumber: Singapore Exchange, diolah Bareksa