Masuk Dalam Paket Kebijakan V, Seberapa Menarik Investasi DIRE?

Bareksa.com - Paket kebijakan ekonomi tahap V yang diumumkan pemerintah kemarin (22/10) memberi stimulus untuk meramaikan perdagangan instrumen investasi berbasis properti. Pemerintah menghapus pajak berganda instrumen keuangan berbentuk kontrak investasi kolektif dari dana investasi real estate (DIRE).

Instrumen ini sebenarnya sudah ada sejak lama, tapi masih terdengar asing bagi sebagian besar masyarakat Indonesia. Pajak berganda pada instrumen ini menyebabkan DIRE kurang dilirik oleh investor dalam negeri.

Pertama, DIRE dikenakan pajak saat melakukan jual beli properti. Kemudian dividen yang dibagikan kepada pemegang unit penyertaan juga dikenakan pajak sebesar 10 persen. Hal ini mengakibatkan imbal hasil DIRE di Indonesia menjadi kurang menarik. Padahal, jenis investasi ini relatif lebih aman dibanding saham, dan cocok bagi penggemar properti yang memiliki keterbatasan dana.

Seperti apa seluk beluk instrumen ini?

DIRE merupakan kumpulan uang pemodal yang oleh manajer investasi diinvestasikan ke dalam aset properti, baik langsung (dengan membeli gedung/apartemen/mal) maupun tidak langsung (dengan membeli saham/obligasi yang diterbitkan perusahaan properti). Keuntungan diperoleh DIRE dari sewa dan hasil penjualan dari aset properti. Kebanyakan DIRE memiliki aset berupa mal dan hotel yang memberi pendapatan berulang atau recurring income. Pendapatan yang diperoleh DIRE relatif lebih stabil seiring dengan tingkat okupansi mall atau hotel yang dimiliki DIRE tersebut.

Salah satu produk DIRE yang diperdagangkan di Indonesia adalah Ciptadana Properti Ritel Indonesia. DIRE Ciptadana membagikan dividen sekitar Rp7 - 8 per tahun yang dibagikan empat kali dalam satu tahun.

Dengan harga sebesar Rp132,33 per satu unit penyertaan, imbal hasil atau yield yang ditawarkan berkisar 5 - 6 persen per tahun. Sampai Juni 2015 DIRE ini memiliki total dana kelolaan sebesar Rp529 miliar, dan sekitar 95 persen diinvestasikan pada Solo Grand Mall, 4 persen di instrumen pasar uang, dan 1 persen di instrumen pendapatan tetap. Biarpun dividen relatif kecil, tapi NAB DIRE milik Ciptadana ini mampu tumbuh positif di tengah melambatnya perekonomian. Secara year to date NAB DIRE Ciptadana mampu meningkat 7,6 persen didorong reinvestasi atau aksi investor yang menginvestasikan kembali hasil dividen yang didapatkan.  

Grafik: Peningkatan NAB DIRE Cipta Dana VS IHSG

sumber: Bareksa.com

DIRE lainnya yang memiliki aset properti di Tanah Air adalah Lippo Malls Indonesia  Retail Trust (LMR Trust). Tapi DIRE milik Grup Lippo ini tidak diperdagangkan di Indonesia, melainkan di negara tetangga, yakni Singapura. Berbeda dengan DIRE yang dikelola Ciptadana, DIRE yang dikelola Grup Lippo ini memiliki aset properti yang jauh lebih banyak, terutama properti yang sebelumnya dibangun oleh PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR). Beberapa aset berupa mal yang dipegang LMIR Trust di antaranya Plaza Semanggi, Pejaten Village, Lippo Mall Kemang, dan Mall Lippo Cikarang.

Dengan aset yang lebih banyak dan beragam, LMR Trust memberi imbal hasil yang lebih menarik. Berdasarkan laporan kinerja LMR Trust per Juni 2015, pada semester I DIRE ini membagikan dividen sebesar 1,52 sen dolar Singapura. Sementara yield per tahun yang ditawarkan sebesar 8,3 persen, atau lebih tinggi daripada DIRE milik Ciptadana.

Dengan kebijakan investasi yang diarahkan pada instrumen  berisiko relatif rendah, maka DIRE lebih cocok untuk investor yang tidak terlalu spekulatif dan mengharapkan pendapatan bersifat tetap dalam jangka panjang.