Bareksa.com – Sebagian besar masyarakat, saat ini sudah cukup mengenal investasi reksa dana. Namun, pada umumnya reksa dana yang dikenal adalah reksa dana konvesional seperti reksa dana saham, reksa dana campuran, reksa dana pendapatan tetap, dan reksa dana pasar uang.

(Baca juga:Tentukan Reksa Dana yang Cocok dengan Return dan Risiko Tiap Jenisnya)

Padahal dalam industri reksa dana, ternyata ada beberapa produk dalam industri ini yang belum banyak diketahui secara umum oleh masyarakat tetapi masih dalam bagian dari reksa dana dan dapat menjadi alternatif pilihan investasi. Yakni, Dana Investasi Real Estate (DIRE), Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT), dan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA).

Ketiga bentuk reksa dana tersebut, akhir-akhir ini juga menjadi pembahasan dalam penyaluran dana hasil repatriasi dari tax amnesty, seperti usulan yang disampaikan oleh Direktur Bursa Efek Indonesia (BEI) Tito Sulistio dalam Rapat Dengar Pendapat (RDP) bersama DPR RI Komisi XI pada Rabu, 27 April 2016. Usulan petinggi bursa tersebut juga menjadi pertimbangan dalam pembahasan Rancangan Undang-Undang (RUU) Pengampunan Pajak atau Tax Amnesty tersebut.

Saat ini dana kelolaan reksa dana periode April 2016 telah mencapai Rp266 triliun. Apabila usulan Direktur BEI ini dapat ditanggapi serius oleh DPR, tentunya industri reksa dana di Indonesia berpotensi akan semakin besar. (Baca juga: BEI Usulkan Reksa Dana Tampung Dana Repatriasi, Aset Kelolaan Bisa Naik 2x Lipat)

Lantas, Apa sebenarnya reksa dana berbentuk DIRE, RDPT, dan KIK EBA tersebut? Berikut penjelasannya.

Dana Investasi Real Estate (DIRE)

DIRE merupakan wadah yang berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang dipergunakan untuk menghimpun dana dana masyarakat pemodal yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estate, aset berkaitan real estate, kas maupun setara kas yang kemudian dikelola oleh perusahaan investasi atau Manajer Investasi.

Dalam pengelolaan dana DIRE, diwajibkan untuk menginvestasikan minimum 80 persen dari dana kelolaan ke aset yang berhubungan dengan real estate. Dari total aset kelolaan itu juga, minimum 50 persen harus berbentuk aset real estate seperti mal, perkantoran, apartemen, dan perumahan yang dapat disewakan. Pendapatan berupa uang sewa dari aset-aset properti tersebut akan dikembalikan kepada para investornya dalam bentuk dividen. Dividen ini yang menjadikan DIRE menguntungkan dan bisa dibilang sebagai imbal hasil (return) bagi investor.

Pada investasi DIRE, ada kewajiban untuk membagikan dividen minimal 90 persen dari pendapatan DIRE setiap tahun, sehingga investor yang membeli DIRE akan menerima pendapatan yang tetap. Selain itu pegerakan dari investasi DIRE relatif stabil karena sebagian besar portofolio berisi aset-aset properti yang nilainya cenderung meningkat setiap tahun.

Melalui paket kebijakan ekonomi ke-5dan ke-11, Pemerintah menghapuskan pajak berganda yang dikenakan pada instrumen DIRE dan memberikan insentif dengan penurunan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) menjadi maksimal 1 persen dari sebelumnya 5 persen bagi tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE. Hal ini, tentunya akan memberikan peluang untuk DIRE dapat bertumbuh lebih besar di dalam negeri.

(Baca Juga: Pajak DIRE Dipangkas Lagi, Apa Untung dan Risiko Instrumen Invetasi Ini?)

Saat ini, DIRE yang ada di Indonesia hanya DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia. DIRE ini diluncurkan sejak November oleh PT Ciptadana Asset Management. Berdasarkan data Bareksa, DIRE ini memiliki dana kelolaan (AUM) lebih dari Rp500 miliar dan 95 persen dari asetnya dtempatkan pada real estate Grand Solo Mall.

Meski ada keuntungan yang ditawarkan, investasi DIRE ini juga memiliki risiko yang berupa likuiditas. Misalnya, investor ingin menarik dananya dalam jumlah yang besar, sehingga manajer investasi yang mengelola DIRE tersebut harus menjual asetnya. Pada kondisi ini, menjual aset properti tidak selikuid menjual aset di pasar modal karena harus mencari pembeli aset tersebut. Untuk mengetahui kelebihan dan kelemahan investasi DIRE klik tautan berikut.

Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT)

Secara umum, karakteristik dan pengelolaan Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) tidak jauh berbeda dengan reksa dana konvensional. Hanya saja, pada RDPT jumlah pihak yang berinvestasi pada reksa dana tidak boleh lebih dari 50 pihak.

Selain itu, para pemodal reksa dana bentuk ini termasuk pemodal profesional yang memiliki kemampuan untuk membeli unit penyertaan dan melakukan analisis investasi terlebih dahulu. Sebab, minimum dana awal investasi pada RDPT cukup besar Rp5 miliar atau 500 ribu dalam bentuk USD dan EUR.

Pada RDPT, penetapan nilai pasar wajar dilakukan oleh Manajer Investasi setiap tiga bulan sekali, Sedangkan perhitungan Nilai Aktiva Bersih (NAB) dilakukan oleh Bank Kustodian setiap tiga bulan sekali.

Dalam Pengelolaan dana RDPT, Manajer Investasi diperbolehkan menginvestasikan dana tersebut pada sektor riil seperti pembiayaan pembangunan infrastruktur yang saat ini sedang gencar dicanangkan oleh pemerintah.

Salah satu contoh RDPT dalam bentuk USD adalah Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bahana Industrial Fund-1 USD yang dikelola oleh PT Bahana TCW Investment Management. Ada juga Reksa Dana Penyertaan Terbatas Danareksa BUMN Fund 2012, yang dikelola oleh PT Danereksa Invesment Management.

Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA/Asset Backed Securities)

Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA) adalah salah satu alternatif investasi dimana Manajer Investasi menghimpun dana dari masyarakat kemudian dana tersebut dibelikan aset keuangan yang berupa tagihan seperti tagihan kredit perumahan (KPR) dari bank yang memberikan KPR.

Dengan adanya KIK EBA ini, pihak bank yang menyalurkan kredit perumahan dapat menjual piutangnya untuk mendapatkan permodalan (dana). Dengan menjual piutangnya, bank memiliki sumber likuiditas sehingga dapat menyalurkan kredit kembali kepada masyarakat.

Pihak yang memegang KIK EBA akan mendapatkan keuntungan seperti berinvestasi pada obligasi, di mana terdapat jangka waktu tempo dan nilai kupon (bunga) tertentu serta terdapat rating yang menunjukan dari kualitas KIK EBA tersebut.

Sebagai contoh, salah satu produk KIK EBA adalah KIK EBA Danareka - BRI dengan nominal Rp100 miliar dan memiliki kupon sebesar 13 persen serta masa tenor 5 tahun. Ada setidaknya empat pihak dalam produk ini. Pertama, ada bank pemilik KPR yaitu BTN. Kedua, ada pendukung kredit yang menjamin KPR tersebut (sekuritisasi) yaitu PT Sarana Multigriya Finansial (Persero). Ketiga, Danareksa Investment Management berperan sebagai manajer investasi yang mengelola aset sekuritisasi tersebut. Keempat, BRI berperan sebagai Bank Kustodian yang menyimpan dana aset kelolaan tersebut.

KIK EBA ini juga memiliki risiko terhadap fluktuasi harga akibat pengaruh dari perubahan suku bunga, Harga KIK EBA akan cenderung turun apabila terjadi peningkatan suku bunga. Risiko lainnya dari investasi KIK EBA ini adalah gagal bayar. Pemegang KIK EBA akan mengalami kerugian apabila debitur dari aset yang menjadi jaminan misalnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) mengalami kebangkrutan atau tidak mampu membayar tepat pada waktunya atas bunga dan pinjaman pokok.

Itulah penjelasan tiga produk lain dari reksa dana berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK), yang dapat dijadikan pilihan sebagai alternatif investasi. Sebaiknya, dalam berinvestasi kita perlu memahami dan mempelajari dari setiap karakteristik instrumen investasi agar dapat sesuai dengan tujuan investasi kita.

* * *

Ingin berinvestasi reksa dana?
- Daftar jadi nasabah, klik tautan ini
- Beli reksa dana, klik tautan ini
- Pilih reksa dana, klik tautan ini
- Belajar reksa dana, klik Bareksa Fund Academy. GRATIS

DISCLAIMER

Semua data return dan kinerja investasi yang tertera di dalam artikel ini tidak dapat digunakan sebagai jaminan dasar perhitungan untuk membeli atau menjual suatu efek. Data-data tersebut merupakan catatan kinerja berdasarkan data historis dan bukan merupakan jaminan atas kinerja suatu efek di masa mendatang. Investasi melalui reksa dana mengandung risiko. Investor wajib membaca dan memahami prospektus sebelum memutuskan untuk berinvestasi melalui reksa dana.