Bareksa.com - Reklamasi Kawasan Pantai Utara Jakarta yang kini menjadi polemik ternyata bisa mendatangkan pendapatan cukup besar bagi pemerintah DKI Jakarta. Bahkan, menurut perhitungan Gubernur DKI Jakarta Basuki Tjahja Purnama, proyek ini bisa mendatangkan bantuan infrastruktur dan sosial senilai Rp48 triliun atau setara dengan biaya pembangunan tujuh koridor LRT (Light Rail Transit).

Dari manakah datangnya angka tersebut?

Pemerintah DKI Jakarta pada November 2015 menyerahkan Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) mengenai Tata Ruang Kawasan Strategis Pantai Utara Jakarta kepada DPRD DKI Jakarta. Dalam rancangan tersebut disebutkan bahwa pengembang harus memberi kontribusi tambahan sebesar 15 persen dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) lahan yang mereka kuasai.

Gubernur yang biasa disapa Ahok ini menjelaskan tambahan kontribusi tersebut tidak dibayarkan dalam bentuk uang tapi bisa berupa infrastruktur umum, seperti jalan, jembatan, pemukiman vertikal, dan sebagainya.

Kontribusi tambahan inilah yang berpotensi memberi masukan dengan nilai yang fantastis itu. "Saya perkirakan kalau semua pulau dibangun, mereka membayar kami Rp48 triliun. Jika terealisasi, seluruh Jakarta akan lengkap punya tujuh koridor LRT (Light Rail Transit)," kata Ahok di Jakarta Convention Center, Senayan, 8 April lalu.

Dalam Peraturan Gubernur No. 121 tahun 2012 yang ditandatangani pada tanggal 19 September 2012 oleh Fauzi Bowo, Gubernur DKI Jakarta saat itu, luas lahan kawasan reklamasi yang bisa dibangun mencapai 5.100 hektar, terdiri dari 17 pulau yang dibagi atas 3 sub kawasan. Sub kawasan barat meliputi pulau A sampai pulau H, sub kawasan tengah meliputi pulau I sampai pulau M dan sub kawasan timur yang meliputi pulau N sampai pulau Q.

Gambar: Peta Rencana Reklamasi Pantai Utara

Sumber: Presentasi Pemerintah DKI Jakarta

Dari luas wilayah itu tidak seluruhnya bisa dibangun perumahan horizontal dan vertikal, campuran, pendukung pelabuhan, industri maupun pergudangan. Dalam aturan itu, disebut pengembang harus menggunakan 30 persen lahan untuk ruang terbuka hijau, 5 persen untuk ruang terbuka biru, 10 persen untuk jaringan jalan dan 5 persen untuk kawasan pelayanan umum dan sosial.

Artinya kawasan yang bisa dibangun hanya 60 persen dari total lahan. Tetapi ada tambahan 5 - 10 persen lahan untuk kawasan ruang terbuka hijau milik privat yang didedikasikan untuk publik yang berlaku pada pulau A, B, C, D dan E. Sehingga 5 pulau ini hanya bisa membangun kawasan komersial berkisar antara 40 - 45 persen.

Jika diperhitungkan terhadap luas pulau semula, maka luas kawasan yang bisa dibangun komersil pada proyek reklamasi hanya 2.780 hektar.

Tabel: Komposisi Penggunaan Lahan Per Pulau Reklamasi

Sumber: Lampiran Pergub no 121 tahun 2012

NJOP wilayah reklamasi di Jakarta Utara per tahun 2014 berada pada range Rp391 ribu sampai Rp33 juta per meter. Jika diasumsikan NJOP wilayah reklamasi adalah Rp10 juta per meter persegi, maka total NJOP kawasan reklamasi mencapai Rp278 triliun (2.780 Ha x Rp10 juta). Jadi, dengan tambahan kontribusi sebesar 15 persen, nilai yang berpotensi didapat pemerintah DKI dari proyek reklamasi mencapai Rp41,7 triliun. (kd)